PHÂN TÍCH CƠ HỘI TỪ NHÓM CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN

1/ Tổng quan chung:

Rõ ràng lãi suất ngân hàng gần như ở mức đáy, cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đang kích thích thị trường bất động sản ấm dần lên, và thực tế thì các dự án ở phân khúc cấp thấp đang thu hút dòng tiền khá lớn vào thị trường này. Có thể thấy rõ, giá đất ở các khu vực vùng ven Sài Gòn đã rục rịch tăng giá trong thời gian gần đây. Nhưng dòng chứng khoán BĐS vẫn chưa tạo sóng, đây thực sự là cơ hội lớn để tìm kiếm tỷ suất sinh lợi khả quan trên nhóm cổ phiếu này.

Theo nhận định của tôi, ngành BĐS sẽ tạo sóng mạnh cùng đợt sóng của thị trường sắp tới. Nhưng trong các cổ phiếu BĐS đang hiện diện trên sàn thì nên chọn con nào để tối ưu hóa tỷ suất sinh lợi và giảm thiểu rủi ro.

Bài phân tích này, tôi sẽ tập trung vào các mã đáng chú ý và khá quen thuộc với các NĐT: CII, NBB, DXG, PDR, KDH, BCI, HQC, HLD, Hưng Thịnh và Novaland.

Trong các mã bên trên tôi lại chia thành 3 nhóm: nhóm hạ tầng gồm CII và NBB, nhóm dự án nhà ở gồm: PDR, KDH, BCI, HLD, SJS, SCR, Novaland và nhóm mạnh về phân phối có DXG, Hưng Thịnh. Việc phân chia các nhóm chỉ mang tính tương đối và nhằm phân loại về thế mạnh của các công ty. Hai công ty Hưng Thịnh và Novaland chưa có trên sàn nhưng việc đưa 2 công ty cũng khá mạnh này vào, sẽ giúp cục diện của thị trường bất động sản sáng tỏ hơn.

Đối với các công ty BĐS, trong một thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi thì việc nắm giữ quỹ đất lớn, phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ quyết định sự sinh tồn của công ty BĐS đó. Ngược lại, việc nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không phù hợp với nhu cầu thị trường cũng dẫn tới rủi ro kinh doanh cao cho hoạt động của công ty BĐS; việc găm vốn vào các dự án khiến chi phí lãi vay bị độn lên và ăn dần vào lợi nhuận của các công ty BĐS vì đặc thù của ngành này là đòn bẩy cao.

2/ Phân Tích Các Cổ Phiếu BĐS Trên Sàn:

Nhìn vào cục diện trên thị trường của các công ty BĐS hiện nay có thể thấy, các công ty đang nắm giữ quỹ đất lớn có thể kể đến lần lượt là Novaland, PDR, KDH,...

Novaland hiện giờ chưa niêm yết trên sàn ck nhưng đây là một công ty BĐS khá mạnh cả về quỹ đất và tài chính, liên tục vượt mặt các công ty BĐS khác để chiếm lấy các dự án lớn trên thị trường. Các dự án của Novaland đều nằm ở các vị trí đẹp như Q4, Q.2 và Q.9. Dự là cuối năm nay Novaland sẽ IPO nên chuyện của Novaland sẽ được tôi bàn đến sau.

PDR: Công ty BĐS có thế mạnh về quỹ đất tiếp theo là PDR. Mặc dù có quỹ đất lớn, nhưng lượng hàng tồn kho mà PDR đang nắm giữ nằm chủ yếu ở phân khúc cao cấp (dự án The Everich 2 và 3), không phù hợp với nhu cầu thị trường giai đoạn này; khả năng phân khúc này tiêu thụ chậm dẫn đến rủi ro kinh doanh còn cao nên lúc này chưa phải là thời điểm thích hợp để mua PDR. Khi phân tích để chọn lựa một công ty BĐS yếu tố then chốt mà chúng ta cần quan tâm là dòng tiền thu về từ các dự án và thời điểm dòng dự tính dòng tiền chảy về là khi nào. Do đó, thời điểm thích hợp để đầu tư vào PDR cần phải quan sát thêm dòng tiền thu về từ dự án Everich 2 và 3 có khả quan không.

KDH: Khang Điền là một trong những công ty có quỹ đất khá đẹp và các dự án đang triển khai phần lớn đều tập trung tại Q.9, phía đông thành phố. Phù hợp với xu hướng phát triển BĐS tại tp.HCM. Đây là khu vực khá gần với trung tâm tp, vị trí thuận lợi, dễ di chuyển; đặc biệt, trong tương lai tuyến đường sắt số 1 sẽ đi qua địa phận Q.9 nên các phân khúc mà KDH đang phát triển, kể cả phân khúc cao cấp cũng khá tiềm năng. Nhưng với mức giá cp KDH hiện tại từ 20 – 21 ko hấp dẫn để đầu tư ngắn hạn, đón sóng đợt này. Nếu mua KDH thì nên kỳ vọng về trung hạn.

BCI:  Công ty đầu tư và xây dựng Bình Chánh mặc dù sở hữu khá nhiều dự án nhưng phần lớn lại tọa lạc ở phía Tây thành phố (các quận Bình Tân và Tân Bình). Trong khi xu hướng phát triển BĐS ở HCM đang dịch chuyển dần sang phía đông nên tôi đánh giá BCI ko cao. Giá của nó đang nằm ngang với KDH nên kém hấp dẫn cả trong ngắn hạn lẫn trung hạn.

SCR:  Cổ phiếu đình đám một thời và cũng khá quen thuộc với đa số NĐT. Nhưng hiện nay, SCR đang thực hiện việc cơ cấu nội bộ, chưa có những động thái rõ ràng trên thị trường BĐS nên cũng chưa thật sự hấp dẫn. Mới đây nhất, một nhân vật có tầm ảnh hưởng khá lớn là ông Đặng Hồng Anh đã chính thức rút khỏi SCR nên đây chưa phải là thời điểm thích hợp để xem xét cp này. Chúng ta sẽ quay lại khi nào SCR ổn định việc cơ cấu và có những động thái rõ ràng hơn trên thị trường BĐS.

DXG:  (có thể đọc phần này trong bài khuyến nghị về DXG có đính kèm PTKT).
+   Một cổ phiếu cơ bản tốt với mức giá khả hấp dẫn và an toàn. Công ty BĐS Đất Xanh là nhà phân phối BĐS hàng đầu ở thị trường phía Nam và phía Bắc. Mặc dù, quỹ đất chưa nhiều nhưng phân khúc mà đất xanh đang hướng tới và triển khai là phân khúc cấp thấp và trung bình, tập trung chủ yếu ở khu đông thành phố (Thủ Đức), tiếp giáp Bình Dương và Q.2, Q.9. Phù hợp với xu hướng phát triển của BĐS thành phố.
+   Thời gian qua, DXG có lùm xùm 2 vụ: Vụ thứ nhất là việc điều chỉnh chỉ tiêu doanh thu và kế hoạch lợi nhuận năm 2015, khiến giá cp DXG giảm khá sâu sau tin này. Mặc dù, là điều chỉnh giảm kế hoạch về DT và LN nhưng ko có nghĩa triển vọng của DXG suy giảm, điều đó chỉ cho thấy, ban lãnh đạo đã quá lạc quan về thị trường cũng như triển vọng của công ty. Vụ thứ 2, gần đây nhất liên quan đến chung cư Gia Phú nhưng bản thân vụ này nhỏ, ko gây thiệt hại lớn về tài chính và sự sụt giảm giá của DXG thời gian qua hầu như đã hấp thụ hoàn toàn các tin xấu trên. Điều chúng ta cần tập trung nhất chính là mảng doanh thu và lợi nhuận chủ yếu của DXG trong những năm qua hầu hết nằm ở mảng phân phối, thế mạnh của DXG. Ngay cả bản thân các nhân viên làm việc tại các công ty BĐS mà tôi có tiếp xúc và trao đổi cũng đánh giá khá cao DXG.
+   Thế mạnh phân phối của DXG đang đem đến cho công ty này một nguồn doanh thu ổn định và đầy hứa hẹn trong thời kỳ BĐS phục hồi. Bên cạnh đó, với chiến lược phát triển đúng đắn, nhắm đến phân khúc BĐS cấp thấp và trung bình phù hợp với nhu cầu thị trường; DXG đang nắm trong tay một lượng tiền mặt khá lớn (tính đến cuối quý 1 tiền và các khoảng tương đương tiền là 840 tỷ), giúp công ty chủ động trong việc phát triển quỹ đất. Hoặc có thể chủ động tiếp nhận và phân phối các dự án của các chủ đầu tư khác, điều mà DXG vẫn hay làm từ trước đến nay. Bên cạnh đó, về triển vọng dòng tiền trong năm 2015, dự án Sunview Town 3, dự kiến hoàn thành và bàn giao cho khách hàng vào tháng 6/2015, kỳ vọng sẽ mang lại cho DXG một dòng tiền khoảng 980 tỷ doanh thu và 280 tỷ lợi nhuận trong các tháng cuối năm. Rõ ràng, đây là một cổ phiếu có tiềm năng rất lớn về doanh thu, và với mức giá 14 hiện nay, tôi đánh giá là khá hấp dẫn để đầu cơ ngắn hạn lẫn trung hạn. Mục tiêu giá DXG trong ngắn hạn có thể đạt 16 và thậm chí còn hơn mức này.

+   Một chi tiết khá thú vị nữa là: các nhân vật lãnh đạo của DXG đều sinh năm 1976 – mệnh thổ khá phù hợp với lĩnh vực này.

Ngày 23/5 tới đây sao Thổ tiến gần trái đất nên tôi kỳ vọng dòng BĐS sẽ nổi sóng đợt này.

Còn tiếp (phần phân tích ngành BĐS sẽ được tôi tiếp tục cập nhật ngay trong bài này).